みよし市の不動産売却の記事一覧｜みよし市の不動産売却はセンチュリー21長谷川｜センチュリー21長谷川

こんにちは。

センチュリー２１長谷川の加藤と申します。

今回は、不動産の資料を見ていると時々目にする

「セットバック」についてお話致します。

セットバックが必要ですという土地は、

敷地の中で建物を後退して建築してくださいと言い変えられます。

では、なぜそんな必要があるのでしょうか？

１番多く見られるのは、まず道幅の確保が目的の場合です。

これには、建築基準法が関わっており、建築物についての接道義務
（前面道路の幅員が２ｍ以上接している土地でなければ建物を建ててはいけない）

を満たす必要があるからです。（第４３条）

加えて、建築基準法では道路についても規定があり、建築基準法上、

道路と認められるには基本的に４ｍ以上の幅員が必要になります。（第４２条）　

この法律ができる前からある、

規定に満たない幅員1.8ｍ以上の道路を「みなし道路」として

既存の建築物は容認されています。

建築基準法第４２条２項に書かれていることから「２項道路」とも呼びます。

こうした「みなし道路」が接道になっている場合、

建て替えや新築を行う際、４ｍの幅員を確保し敷地を公共の道路として

提供する必要があるために接道から敷地を後退させることになります。

これが、「セットバック必要」と書かれている意味なのです。

※地域によっては６ｍの幅員が必要な場合もあります。

また、追加の知識としましては、少し意味合いは違いますが、

斜線制限緩和を利用するためにセットバックをさせるケースもあります。

これは、建物の高さを確保するためのセットバックになります。

日当たりや風通しを確保するために、

建物には隣地や道路境界線からの距離によって高さ制限をする規制があります。

そのため、ただ単に「セットバックが必要」と書かれている土地にも

いろいろな条件や要件があり、一概には言えません。

そんな時には、安心・安全・丁寧な対応を心がけて、

お客様のためにこつこつと活動しております

センチュリー２１長谷川にお声かけくださいませ。

きちんと調査した上で、わかりやすくご説明致します。

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　センチュリー２１長谷川は地域密着の不動産業者として、
　地域の情報を日々収集しております。
　不動産の売却・購入をお考えの方は、お気軽にご相談ください。


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こんにちは。センチュリー２１長谷川の中山です。

今住んでる家を売却して、新しく家を購入したい。
土地を相続したけど、売却したい。

など不動産を購入、売却する時にどれくらい税金がかかるのか。
不安に思う方も多いかと思います。

税金をしっかり把握していないと、思わぬ費用が発生してしまいます。

ごく一部の基本的な不動産にかかる税金についてお話したいと思います。

不動産を売却した時

・印紙税・・・契約書などを作成する際に必要な国税で、売買価格に応じて変動しま　　　　
　　　　　　　す。
・消費税・・・仲介手数料に対してかかります。
・所得税、住民税・・・売却して利益が出た時に、利益に対して課税されます。（譲渡
　　　　　　　　　　　所得税といいます。）
　　　　　　　　　　　譲渡所得税に関しては、3,000万円特別控除というものがあ　
　　　　　　　　　　　り、売却の利益が3,000万円までは無税になります。
　　　　　　　　　　　　　※3,000万円特別控除は、適用要件がございますので、
　　　　　　　　　　　　　　詳細は税務署や税理士の先生にご確認ください。

不動産を購入した時

・印紙税・・・契約書などを作成する際に必要な国税で、購入金額に応じて変動しま
　　　　　　　す。
・登録免許税・・・登記をする際にかかる税金です。
・消費税・・・仲介手数料に対してかかります。
・不動産取得税・・・土地・建物を取得した時にかかる税金です。


上記の税金は基本的なものになります。
物件によってかかる税も異なってきます。

詳しくお知りになりたい方は、お気軽にお問合せください。


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　　　　みよし市黒笹いずみ３丁目1-3
　　　　☎0800-700-5620


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こんにちは。センチュリー２１長谷川の中山です。

空き家の問題は昨今の大きな社会問題の一つです。
空き家が総戸数に占める割合は過去最高の数値になっています。
その中でも、賃貸用や売却用の空き家よりも、放置された空き家が年々増加しているのです。

空き家が増える原因はどこにあるのでしょうか？

まずは、「少子高齢化」。そして「地方の過疎化」です。
人口や世帯数の減少が進行し始めると、居住しない住宅は増えることになります。

後々相続で実家を引き継いだりもという話もあるかと思いますが、雇用体制の整っている地域なら転居の選択もあるものの、現実的ではなく、空き家が増えていく。という流れになってしまいます。

なぜ空き家が社会問題になるのでしょうか？

それは管理状況が良くないために起こるケースが多々あります。
空き家を放置しておけば、腐朽や破損が多くなり、不法投棄の場や雑草が生い茂って近隣に迷惑がかかってしまいます。

こうした空き家問題を解決する一つの政策として、「空き家対策特別措置法」が２０１５年に空き家を放置したままでは許されない。という意識から施行されました。

この法律では、防犯や景観、衛生面での危険や害があると「特定空き家」というものに認定され、木の伐採や住宅の取り壊しや勧告、しいては行政代執行もできる法律です。

「特定空き家」に認定されてしまうと、固定資産税の軽減措置がなくなり税金は６倍になってしまいます。

厳しく聞こえますが、それだけ法律で取り締まっていかなくてはいけない状況ということです。

最近では所有者不明の不動産も多く問題になっていますが、この４月に所有者が分からない土地の問題を解消するための関連法が可決され、２０２４年をめどに土地や建物を相続した日から３年以内に登記が義務づけられるようになります。

空き家の活用方法として、賃貸として貸し出す方法は賃料収入が得られるメリットがありますが、リフォーム等必要な場合はコストがかかってしまうこともあります。

空き家を活用することが難しい場合は、最終的に「売却」の選択になるかと思います。

活用というと、不動産に慣れない方は不安に思うこともあると思いますが、物件や立地に合った方法を選ぶといいでしょう。

こんなお悩みをお持ちの方はいつでもセンチュリー２１長谷川までご連絡ください。

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こんにちは。センチュリー２１長谷川です。

センチュリー２１長谷川はGWも変わらず営業しております。
長いお休みを利用して、ずっと気になっていた、興味があった、などご相談等ございましたら、お気軽にご連絡ください。

センチュリー２１長谷川は地元密着不動産として、地域の情報を日々収集しております。
不動産の売却・購入をお考えの方は、センチュリー２１長谷川までお気軽にご相談ください。

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こんにちは。センチュリー２１長谷川の中山です。

４月７日の中日新聞の朝刊に「老いるマンション」という記事が出ていました。

築年数が３０年以上のマンションはこの先増える一方で、２０４０年には約２００万戸ほどになってしまいます。
そして分譲マンション世帯主の７０代以上の割合も増加の一途です。

『建物の老朽化に所有者の高齢化が重なる「二重の老い」は、維持管理をさらに厳しくする。』
と記事にありました。

分譲マンションは所有者の責任で維持管理をするのが原則です。
しかし、建物が古くなると修繕費は高くなっていき、所有者が高齢になると、管理を行う人が減ってしまうのが現状です。
管理が滞ってしまうと、近隣に迷惑がかかってしまうこともあります。
地震で壁が崩落してしまう。有害物質のアスベストが飛散する。など行政対応に追われるケースが多いようです。

一方で築年数が古くても、ちゃんと維持管理を行いリノベーションをして世代交代で住み続けているマンションもあります。


四月には改正マンション管理適正化法で自治体によるマンション管理への助言や指導が可能になります。
一定の管理基準を満たすマンションを「管理計画認定制度」に認定することもできます。

『「管理というマンションの価値に改めて光があてられる。』と記事にありました。
まだまだコロナ禍が続く世の中、よりよい住まい環境を心がけていきたいですね。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２０２２年４月７日　中日新聞　朝刊より引用

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こんにちは。
センチュリー２１長谷川　の加藤と申します。


今回は、市街化調整区域内にある居住用の住宅の売却についてお話致します。

両親が住んでいた居住用の住宅を相続することになった場合、

自分たちはすでに住宅を購入してそこに住んでおり、

居住用住宅が２軒になってしまう場合がございます。

そんな場合には、その土地・建物をどのように活用したらよいのでしょうか？

お孫さんがいらっしゃれば、将来のための住宅用地にしようとか、建物を奇麗にして借家として家賃収入は得られないか？

など相続した不動産を活用しようする方法を試行錯誤することになるでしょう。

ただ、手間をかけたくないとか、相続する人の数が多く権利関係が複雑化してしまうのを避けるために相続した不動産を売却することで、お金として分配することを選択される方がいらっしゃいます。

売却することを決めた場合でも、売却したい土地・建物が市街化調整区域内にある場合は、少し注意が必要です。

原則として市街化調整区域の中は、建築物の建築ができません。

市街化調整区域内の建物を売却しようとするときは、

建て直すこと（再建築）ができないために価値が低かったり、築年数が経過していると買主さんが見つけにくかったりします。

例外はあるものの一般の住宅としては建築の許可が下りないのです。

それでは、なぜそんな地区に自分の両親の家が建っていたのでしょうか？

これは、都市計画の区域指定が昭和４５年１１月に線引きされたためで、

いわゆる線引き前に建てられた住宅ということになります。

こういった住宅が建っている土地は、一般的に既存宅地と呼ばれ比較的再建築の許可が取りやすい土地になります。

市街化調整区域内の居住用住宅を取り壊して再建築する場合、

愛知県ですと、愛知県開発審査会基準を満たす必要があります。

この基準は、売主様も買主様もこの基準の要件を満たさなければなりません。

市街化調整区域の中に建っている住宅を売ったり、買ったりする場合は、

事前に調査をきちんと行わないと再建築できないことが後から発覚したりして

売主様・買主様の間でトラブルになる可能性があることを知っておかなければなりません。

市街化調整区域内に売却したい土地・建物がある場合は、

まずはセンチュリー２１長谷川にご相談ください。

詳細を調査してご報告させて頂きます。

以上、市街化調整区域内にある居住用住宅の売却についてでした。

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こんにちは。
センチュリー２１長谷川の加藤と申します。

今回は、不動産の売買で良く見られる古家付き土地に関してお話致します。

まず、なぜ古家付き土地が不動産市場に出回るのでしょうか？

その理由として、実家の親が住んでいた築古住宅を相続して処分に困っていたり、定年を機に長年住んでいたご夫婦が高齢により医療施設の整った、交通の便が良い都市への住み替えを検討されるなどして空き家になってしまう不動産を売りに出されるケースが増えてきたからだと推測されます。
幸い、SDGｓ（持続可能な開発目標）や2016年に国土交通省が掲げた中古住宅の流通に対する取り組みにより「古家投資」や「古家のリノベーション」、「古家のDIY」といった古家の再活用に注目が集まっており、新築に比べて予算を安く抑えられるため新しく住宅を探す方の選択肢の１つにもなってきています。

それでは、古家付き土地とはいったいどういう物件の事をいうのでしょうか？

築２０～３０年を超えた中古戸建は、そのままでは建物の利用が難しく、「中古一戸建て物件」としては、なかなか買い手が見つけられない物件になります。ですからあえて価値のない建物は無視して、資産価値のある土地に着目し、「土地物件」として売りに出されるケースが「古家付売土地」物件ということになります。売りに出される際は、「売土地※現況　古家あり」などと表記されています。このような物件は古家建物の撤去費用を考慮して、その分安く売りに出されていることが多く、「古家付き土地」として広告掲載することで、土地を探している人だけでなく、とにかく安い中古戸建を探している人にも検討していただけるようにしています。

売買の際には、資産としての価値を認められていない古家は実際に価値がないのでしょうか？
築何年から「古家」と呼ぶかに関しては、明白な基準がありません。法定耐用年数などから、木造の場合は、築20年を超えたものを古家と言ったりもしますが、実際に築20年を超えている住宅に住んでいる方はたくさんいらっしゃいますし、売りに出ている物件の１つ１つがすべて違います。

「古家付土地」を購入する側からのメリットは、
１．相場より安く購入できる
２．建物をリノベーションして利用できる場合がある
３．新築した時のイメージがしやすい

以上のようなことが挙げられます。

デメリットを見てみましょう。
１．解体費用がかかる
２．上下水道引込や給排水管工事が必要な場合がある
３．契約不適合責任が免責される
４．土地の境界があいまいなものがある

「古家付土地」を売却する際は更地と比べてどうでしょうか？
まずは、メリットです。
１．解体費用がかからない
２．すぐに住むことができるので売りやすい
３．古家があると固定資産税が軽減される

次にデメリットはというと
１．売値が低く抑えられる
２．「建物」として売ると契約不適合責任を負うことがある
３．エリア特性で売りにくい場合がある

以上、「古家付土地」についてでした。
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こんにちは。センチュリー２１長谷川の中山です。

皆さんが普段何気なく使用している道路にもたくさんの種類があるのをご存じですか？

まず大きく分けて「公道」と「私道」があります。
「公道」とは国や地方公共団体がしてい、建設、管理する道路のことです。「国道」「県道」「市道」などとよばれる道路です。
「私道」とは民間の個人や法人が所有している道路のことです。

「公道」にも様々な区分けがされており、建築基準法、道路法、道路交通法などで細かく分類されています。
家を建てるのに重要になってくるのが、建築基準法に該当する道路です。

道路は家を建てることを考えた時にとても重要な項目になります。

なぜ道路が重要なのでしょうか？

道路には、人や車が通行するため、日照や通風を確保するため、いざというときの避難路や緊急車両が入って安全を確保するため

の機能をもっています。

建築基準法において、建物を利用するひとのために、日照や通風、安全を確保するための道路がどのような道路なのかを定めています。

建築基準法の道路でなければ、建物を建てることはできません。簡単に言うと、幅員４ｍ以上の建築基準法上の道路に、２ｍ以上接道していないと家は建てられないということです。

道路だと思っていた道も、法律上では単なる通路の扱いとなる道もあります。

建築基準法の道路は、そこに住む人にとって安全な通行や避難ができる基準となっているのです。

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こんにちは。

センチュリー２１長谷川　の加藤と申します。

今回は、建物状況調査・住宅診断（インスペクション）の主な調査項目と手順についてお話致します。

そもそも、なぜ建物状況調査・住宅診断（インスペクション）が推奨されるようになったのでしょうか？

それは、日本の既存住宅の流通量が年間１７万戸前後という水準で横ばいに推移していることを問題にしています。

国土交通省は、その要因の１つとして消費者が住宅の質を把握しづらい事を挙げており、２０１６年１月１０日に中古住宅の売買契約時に住宅診断の確認を不動産仲介業者に義務付けるという内容を盛り込んだ宅地建物取引業の改正案を提出し２月２６日に閣議決定されました。

これにより、消費者が住宅の質を把握しやすくなり、安心して取引を行える市場環境の整備がすすみました。

インスペクションの推奨は、中古住宅市場の取引環境の整備のための手段だったのです。

それでは、実際の手順はどうでしょうか？木造の戸建住宅の例をご紹介致します。


戸建住宅の場合（木造）

１．建物の外周を確認します。
　　１）基礎のコンクリート部分のクラック等を確認
　　　　（幅0.5ｍｍ以上のひび割れ等）
　　２）外壁サイディング、サッシ廻りのシーリング材を確認
　　　　（破損、欠損等）
　　３）屋根や軒裏を見える範囲で確認
　　　　（破損、雨漏り跡等）
　　４）バルコニーの状況を確認
　　　　（防水層の劣化状況等）
　　５）条件に応じてコンクリートの非破壊検査を実施）
２．建物内部を確認します。
　　１）室内の壁、天井等の雨漏りを確認
　　２）１階床下点検口、各階天井点検口内の確認
　　　　（基礎コンクリートや土台の状態、小屋根の雨漏り跡等）
　　３）床、柱等で著しい傾斜の有無を確認
　　　　（６/1,000以上の勾配）
３．給排水管路を確認します。
　　１)水栓より水やお湯を流し、給水管、給湯管、排水管に水漏れ、詰り、あふれが無いか確認

以上の調査内容が一般的に行われます。オプションでシロアリ検査なども依頼が可能です。

インスペクションにご興味のある方は、お気軽にお問合せください。

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こんにちは。
センチュリー２１長谷川の加藤です。

今回は、土地の売買の際に重要となる測量についてお話致します。
まず測量とは、土地の面積や高低差などを機械で測り、図面に表すことを言います。
現在の測量技術は、昔に比べて飛躍的に進歩しており、プロが測量すればほぼ正確な結果が出ます。

ただ測量には「現況測量」と「確定測量」の２種類があり、目的によって使い分けが行われています。

「現況測量」は、地形図作成のような広範囲の測量ではなく、あくまでも必要な場所について、現在の土地の状況をそのまま反映させただけの測量です。ブロック塀・建物・既存境界標等の現地に存在する地物を測り、対象土地のおおよその寸法・面積・高さを知りたいときにする測量です。土地境界については調査や確認を行わないため、算出される土地の面積は「現況面積」と呼ばれ、境界確認後の「確定実測面積」とは寸法や面積が異なってくることがあるため、現状の把握をするために行われます。

 また、土地境界に関しては、道路管理者や隣接土地所有者との立会を行いませんので、費用を安く抑えられ、作業も比較的短期間で終了するので、情報を早く知りたい時にはおすすめです。

一方、「確定測量」とは、土地家屋調査士などの資格者と隣地所有者と立合いのもと、境界点の合意・確認を得て行われる測量です。確認された境界点で測量した図面に、隣接地の所有者が署名・捺印したものが「確定測量図」となり、最も信頼されるものとなります。そのため不動産の売買には、「確定測量」が欠かせません。そして、測量の結果を登記することにより、法務局に備え付けの登記簿や公図に反映されます。
確定測量図は、専門家によって作成される信頼性の高い図面ですので、当然それなりに費用も時間も必要となります。

不動産の取引では、確定測量を実施するかどうか？実施する場合、依頼する土地家屋調査士さんは、売主様・買主様どちらの指定なのか？費用はどちらが負担するのか？等を契約書に記載することになります。

以上、測量についてのお話でした。

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