みよし市の不動産売却の記事一覧｜みよし市の不動産売却はセンチュリー21長谷川｜センチュリー21長谷川

こんにちは。センチュリー２１長谷川の中山です。

近年多発してきている大規模な台風や豪雨により、水災害が増えてきています。
不動産取引時においても、水害リスクに係る情報が契約締結時における重要な要素となっていることを受けて、重要事項説明時に水害ハザードマップにおける、取引の対象物件の所在地を説明することが義務化されています。
これから不動産を探される方はもちろん、現在お住まいの地域を確認することも今後の対応策に役立つと思います。


水害ハザードマップは、地域の水害リスクと水災害時の避難に関する情報（避難場所など）をその地域の住民に提供しているマップです。


水害ハザードマップには３つの種類があります。洪水ハザードマップ、雨水出水（内水）ハザードマップ、高潮ハザードマップです。


・洪水ハザードマップ・・・大雨によって河川が増水して、堤防が決壊するなどの氾濫が発生した
　場合に、浸水が想定される範囲と避難場所を示したマップ

・雨水出水（内水）ハザードマップ・・・大雨の時に下水管や水路からの浸水が想定される範囲と
　その程度を示したマップ。
　下水管などの容量オーバーによりマンホールなどからあふれることで発生する災害。

・高潮ハザードマップ・・・高潮により浸水が想定される範囲とその浸水の程度を示したマップ。


災害はいつ発生するかわからないため、平常時から有事に備えておくことが不可欠です。
自然災害から身を守るためのハザードマップで対象となる土地がどのような危険性を持っているか、事前にある程度情報を収集することが可能です。

ハザードマップはハザードマップポータルサイト　又は　市町村のホームページから検索できます。


不動産の売却・購入をお考えの方は、センチュリー２１長谷川までお気軽にご相談ください。


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　　　センチュリー２１長谷川
　　　みよし市黒笹いずみ３丁目1-3
　　　☎0800-700-5620


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こんにちは。

センチュリー２１長谷川　の加藤と申します。

本日は、契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いについてお話致します。

契約不適合責任と瑕疵担保責任にはいったいどのような違いがあるのでしょうか？

どちらも売買された不動産に瑕疵（かし）があった場合に、どこまで責任の追及を求めることができるのか？について書かれた契約書の中の条文なのですが、2020年4月1日に施行された改正民法の前の旧民法の伝統的な考え方によると、不動産は取替えのきかない「特定物」であり、隠れた欠陥があっても、売主は現物を買主に引き渡せば債務の履行を果たしたことになり、売主が修補する余地はないと考えていました。ただ、それでは対価を支払う買主にあまりに不公平なため、法律が債務不履行とは別に「瑕疵担保責任」という制度を設けて、買主に損害賠償請求と解除の２つの救済手段のみを与えたと説明されてきました。
しかし、不動産の売買契約を締結した当事者は、それが特定物であっても、当然に欠陥のない物件を想定していたはずであり、「特定物は修補する余地がなく、欠陥のある物を引き渡しても債務の不履行にはならない」という考え方には、現実の当事者の合理的意思や社会通念からかけ離れていると強い批判がありました。
そこで、2020年4月1日に施行された改正民法は、不動産のような特定物の引渡しについても、債務者は、単に現物を引き渡せば債務の履行を果たしたとはいえず、「契約の内容に適合した欠陥のない物を引き渡す債務を応負う」という理解を前提に売主の責任をすべて契約上の責任（債務不履行責任）に改めました。
これにより、売買契約において、買主に引き渡された目的物が「種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないもの」であるとき、買主は、売主に対し、契約に基づく本来の債務内容として、修補等の追完請求（改正民法562条）や、これに代わる代金減額請求（改正民法563条）が可能となりました。また、契約内容に適合しない物を引き渡しても債務の履行を果たしたことにはならないため、買主は、債務不履行の一般原則どおりに、損害賠償請求（改正民法415条）や解除（改正民法541条、542条）を求めることができるとされました。（改正民法564条）

従来の民法で物件に隠れた瑕疵（かし）があれば、買主は売主に責任追及ができることが、損害賠償請求と契約の解除の２種類だったものが、瑕疵担保責任であり、民法改正後の種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものがあれば買主は売主に契約不適合責任を追及でき、その内容は、追完（修補）請求・代金減額請求・損害賠償請求・契約の解除と４種類に増えたものが、契約不適合責任という言葉で表現されるようになりました。

以上、契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いについてでした。
法律の難しい言葉や意味は、なかなか理解が難しいと思います。
そんな時は、お気軽にセンチュリー２１長谷川にご連絡ください。

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　不動産の売却・購入をお考えの方は、お気軽にご相談ください。


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こんにちは。センチュリー２１長谷川の中山です。

現在不動産について絶賛勉強中の中山ですが、一つの地域にこんなにもの規制・法律があるのかと驚かされる日々です。
そんななんか、初めて耳にした「居住誘導区域」についてご説明したいと思います。

居住誘導区域とは・・・人口減少の中にあっても一定のエリアにおいて人口密度を維持することにより、生活サービスやコミュニティが持続的に確保されるべき区域。

ポイントとして、
　・人口減少においても一定のエリアにおいて人口密度を維持すること。
　・生活サービスやコミュニティを持続的に確保すること。
　・居住誘導区域内外にわたる良好な居住環境を確保すること。

つまりは人口密度が低下している都市において、一定のエリア内の人口密度を維持して生活サービス施設の維持を図ろうとしているものです。

これによって、居住誘導区域内外のエリアの居住環境を維持し、都市経営の最適化を図ろうとするものです。

生活サービス施設の維持には人口密度がかぎになってきます。
都市機能の維持には、都市機能ごとに周辺に一定の人口が必要とされています。
例えば、スーパーは１万人が必要とされています。

このように言葉は難しいですが、居住誘導区域とは、生活上一般的に住みやすい、人の集まる立地の良い居住地域を示しているのです。

不動産の売却・購入をお考えの方は、センチュリー２１長谷川までお気軽にご相談下さい。


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こんにちは。

センチュリー２１長谷川の加藤と申します。

本日は、木造住宅の耐用年数と実際に住める年数との違いについてお話致します。

住宅には構造によって、耐用年数が定められています。

一般的に耐用年数というと法的耐用年数をさすのですが、木造住宅では２２年と定められています。ただ、法的耐用年数が２２年だからといって、木造住宅が２２年で住めなくなるわけではありません。

木造住宅の耐用年数には４つの種類がございます。

１． 法的耐用年数

　　これは、減価償却などの計算用です。家を建てたり、不動産を購入したりした場合、
　　建物に関しては、毎年減価償却する必要があります。
　　理由は、課税の公平性を担保するためです。
　　よって住宅の寿命とは、全く関係のない数字なのです。

２． 物理的耐用年数は工学的判断

　　これは、建物の構造材が物理的原因や化学的要素により劣化を伴う耐用年数であり、
　　工学的な判断をベースに決定される年数です。

　　しかし、建物を建てる業者や気候、木材の種類、メンテナンス状況によって、物理的原

　　因や化学的要素も異なるため、一概には言えません。

３． 経済的耐用年数は市場価値が反映

　　経済的耐用年数とは、物理的な面や機能的な面に市場価値を含めた耐用年数です。

　　住宅の市場価値には、立地・間取り・見た目・メンテナンスなどによって変わるため、
　　経済的耐用年数は需要があるかないかで長さが変わります。

４． 期待耐用年数は使用できる年数

　　期待耐用年数とは、通常の維持・管理で使用可能な範囲を表した耐用年数です。
　　期待耐用年数が使われる背景には、中古住宅の需要喚起のためや使用できる目安が分かる
　　ことで、消費者の購買意欲を高めることを狙いとしている数字です。

　　リフォームや修繕を行うことで期待耐用年数は変動します。

　　住宅の評価を正当に近いものにするための考え方です。

　実際の木造住宅の耐用年数は一般に３０年程度とされています。

　その理由は、主に３点ほどあげられます。

　その１．
　築後３０年程度で、家族構成が変わったり、生活環境が変わったりして間取り変更などの
　リフォームを余儀なくされるケースがあり、その際に建替えを選択する。

　
　その２．
　住宅設備の寿命が、およそ３０年程度となるため、バスルームやトイレのリフォームの際に
　建替えを選択する。

　
　その３．
　現在の耐震基準法による耐震診断を受けた際に、築後３０年以上の住宅の場合、
　耐震基準に適合しない場合。

　このように実際には居住できる木造住宅であっても、リフォームや修繕工事を選ばず、
　３０年程度で取り壊されて建替えられるケースがあるために、木造住宅の耐用年数は
　３０年とされているのです。

　ただ、最近の木造住宅は長期優良住宅の認定を受けて１００年を超える耐用年数を期待さ

　れているものも出てきています。木造住宅は、メンテナンスをきちんと行えば、
　長期間住むことができるのです。

　木造住宅を売却する際に一般的な簡易査定（机上査定）を行うと、木造住宅で

　２２年以上の建物は、建物評価額が付かない査定が出てきます。

　なので、実際に売却に関わる不動産業者と建物のアピールポイントを話あった上で販売価

　格を決めることをお勧め致します。

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こんにちは。センチュリー２１長谷川の中山です。

風致地区をご存じですか？

風致地区とは、都市計画で定める地域地区の一つで、都市における良好な自然的景観を維持するため、特に必要とされる地区を指定しています。

例えば、東京の明治神宮、京都の嵐山、この辺りでは、豊田市の矢作台地区、名古屋市の熱田神宮、名古屋城、緑区の大高、守山区の東谷山などなど。
緑豊かで歴史的な建造物の多いエリアは風致地区に指定されているところが多いです。

開発で都市の自然が失われないように、緑のある快適な都市環境を維持するために定められています。

この地区内では建築、造成、色彩の変更など一定の行為が制限されますが、良好な居住環境が維持されています。


さまざまな制限や許可が必要なエリアですが、良い点もあります。

①建築の制限はありますが一般の地区にはない趣と利便性があ
　り、価値が変動しにくい点
②都市計画により、美しく整備されているので、治安が良く子育
　て世代には安心な点
③景観に配慮された低層住宅地のため、自然豊かな街並みがある
　点

など。

長引くコロナ禍で、大きくライフスタイルが変わった方も多いのではないでしょうか？

これからの住まいを自然のそばで過ごしてみるのもいいかもしれませんね。

不動産の売却・購入をお考えの方は、センチュリー２１長谷川までお気軽にご相談ください。

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こんにちは。

センチュリー２１長谷川　の加藤と申します。

さて、今回は不動産の種別についてお話致します。

不動産取引においては土地の現況（地形）と地目が重要となります。

土地の現況を現地にて確認することで、建物の崩壊や傾く可能性を予測することができます。

危険を感じる場合、不動産業者はその土地を調べたり、
地質や地盤の専門家に見てもらうなどのアドバイスを致します。

地目は、農地なら農業委員会の許可や届け出が必要になりますし、

宅地と雑種地以外の居住用の土地なら、住宅ローンの融資を申請する場合、

地目を宅地や雑種地に変更するよう求められる場合があります。

地形・地目について代表的なものを下記にてご紹介致します。

※地形（形質）
＜谷底平野＞
周辺を山に囲まれており、小川や水路が多く見られる平坦な地形のことを言います。
この地形は、豪雨や長期間の雨によって洪水災害に見舞われる可能性が高くなります。

＜丘陵・段丘・台地＞
周辺よりも高く盛り上がった地形。よく締まった砂礫・硬粘土からなり、地下水位が深いため水はけも良く住宅に適した地形。
縁辺部はがけ崩れなどを起こすことがある。

＜扇状地＞
山地から平野部への出口で、扇状に広がる平坦な地形。水はけも良く支持力があるため、建築の地盤としては適切だが、
もともと土石流の流出口にあたるので災害には注意が必要。

＜傾斜地・がけ地＞
傾斜およびがけとなっている地形。現在は安定していても、盛土をするとそのバランスから再びすべることがある。
また豪雨などにも注意が必要。

＜埋立地＞
過去に海などであった所を埋めて使えるようにした地形。どのような埋立地でも液状化現象が発生するリスクはある。

＜造成地＞
過去に山や傾斜地などであった所を切り開いて宅地とした地形。凹凸な地盤に土を盛ることを盛土というが、
その盛土でつくられた造成地は、十分に地盤が固まるまで沈下することがあり、建物が傾く可能性がある。

※地目の種別
宅地：建物の敷地及びその維持もしくは効用果たすために必要な土地。
　　　不動産取引の中では最も出てくる地目で、取引上ではあまり問題を生じさせない。

田　：農耕地で用水を利用して耕作する土地。
　　　不動産取引の際には農業委員会に届出もしくは許可が必要となるため
　　　その手続きで２週間ほどをみておく必要がある。

畑　：農耕地で用水を利用しないで耕作する土地。
　　　不動産取引の際には田と同じく手続きに時間がかかる。

山林：耕作の方法によらないで竹木の生育する土地。

原野：耕作の方法によらないで、雑草、かん木類の生育する土地。

雑種地：不動産登記規則や不動産登記事務取扱手続準則では地目は23種類と定められているが、
　　　　うち22種類のどれにも該当しない場合の地目である。

以上、不動産の種目についての紹介でした。

ただ、現状不動産の取引現場では、登記簿謄本に記載されている地目と市などから課税されている地目が違っていたりすることも多く、不動産取引を行う場合に確認や注意が必要となります。

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こんにちは。センチュリー２１長谷川の中山です。

不動産広告を見ると建ぺい率・容積率という単語を見かけると思います。
なんとなく言葉はしってるけど・・・実際どういう意味？と思う方もいるかと思います。
今日は簡単にわかりやすくご説明したいと思います。

建ぺい率とは「土地の中に家を建てられる割合」のこと。「敷地面積に対して、どれくらいの大きさの家を建てるか？」という割合のこと。
例えば、敷地面積100㎡のところに60㎡の家を建てるということは、建ぺい率６０％となります。
このように建ぺい率とは「敷地面積（建物を建てる土地の面積）に対する建築面積（建物を真上から見た時の面積）の割合」のこと。
せっかく建てるのだからできるだけ大きく、限界まで建てたいと思う方もいらっしゃると思います。
しかし、そうはいかないのが現実で。
なぜ制限を設けているのでしょうか？

それは、敷地ぎりぎりまで家が大きいと、風通しが悪くなり火事になったときに隣の家にあっという間に火が移ってしまいます。
景観も悪くなってしまいます。
こうしたことを避けるために、ある程度のスペースを設け、ゆとりある建物を建てることができる「建ぺい率」というかたちで建築基準法で定められています。

つぎに容積率とは、「土地の敷地面積の中に建設できる建物の延べ床面積」のことです。
例えば、100㎡の敷地に一階の床面積60㎡、二階の床面積40㎡の家を建てるとします。
この場合容積率は100％となります。

延べ床面積とは、それぞれの階の床面積の合計のこと。
ただし「玄関」「バルコニー・ベランダ」「ロフト」などは延べ床面積に含まれません。
また、「地下室」「ビルトインガレージ」などは面積を割り引いて換算することになっています。

建ぺい率同様、なぜ容積率を設けなければいけないのでしょうか？
容積率の制限がないと、制限なく高い建物が建てられてしまいます。
階数が高い建物ばかりが建ち、仮にその土地のエリアのインフラ（下水や周辺道路など）が不十分だったとしたら、処理能力が低下し、街としての機能も低下してしまいます。
そうしたリスクを避けるために、容積率を設けて建物の大きさを制限しているわけです。

このように、建ぺい率や容積率は、日当たりや風通しなどの住み心地や周辺環境などの維持のためにさまざまな制限があるのです。

どちらも都市計画法で用途用地ごとに制限が決められており、建設の際には両方の数値を満たす必要があります。


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センチュリー２１長谷川　の加藤です。

不動産の売買は、取引を円滑に行うために、

宅建業者以外にも多くの専門知識を持った方たちの協力を仰ぐ場合があります。

今回は、そんな専門家の紹介や実際に各専門家の方にどんな業務をお願いするのかを紹介します。

＜司法書士＞
仕事内容；登記の手続きを行い、法務局に提出する書類の作成、及び成年後見人等の財産管理業務を専門に行う

売買関連事項；不動産取引では、売買当事者の確認、所有権移転登記の手続きを行います。

＜土地家屋調査士＞
仕事内容；測量及び不動産の表示に関する登記を専門に行う。

売買関連事項；不動産取引では、土地の測量や、地目の変更、新築時の建物表示登記を行う。
　　　　　　　測量士と異なるが、建物登記を行う点で、間違いやすいので注意すること。

＜一級・二級・木造建築士＞
仕事内容；建築物に関し、設計、工事監理、現状の把握、その他の業務を専門に行う。

売買関連事項；不動産取引では大きく２つのことに分けて関与する。
　　　　　　　１つ目は建物の設計監理に属すること。不動産の立場からは注文建築やリフォームを行う際に関わることがある。
　　　　　　　もう１つは、フラット３５（最長３５年間金利を固定する住宅ローン）の適合証明書や耐震基準適合証明書、
　　　　　　　建物状況調査、融資や税金などの必要書類調査の場合。

＜保険代理店＞
仕事内容；不動産の火災保険、地震保険、顧客の生命保険を専門に取り扱う。

売買関連事項；不動産購入時や賃貸時に火災保険、地震保険の見積り、申込みを依頼する。
　　　　　　　また、住宅ローンの借入時は生命保険の見直しをすることもある。

＜不動産鑑定士＞
仕事内容；不動産の経済価値に関する鑑定評価を専門に行う。

売買関連事項；相続に関連した不動産を取り扱うときに関与する。
　　　　　　　現時点では、鑑定評価＝時価評価と捉えられるため、相続をした広い土地（広大地）の時価評価を下げるなど、
　　　　　　　節税対策が必要な時に鑑定評価を利用する。

＜弁護士＞
仕事内容；訴訟などについて依頼者のために紛争解決に努め、その他の法律事務を行う専門家。

売買関連事項；不動産取引では、相続不動産の取扱いや任意売却時などで代理人として関与する。

＜税理士＞
仕事内容；各種税金の申告・申請、税務書類の作成、税務相談など税金に係る専門家。

売買関連事項；不動産取引時における税金について関与する。
　　　　　　　居住用不動産よりも投資用不動産や相続関連不動産を取り扱うときに関与することが多い。
　　　　　　


不動産の取引では、以上のような様々な資格の専門家と協力して一つの取引を行う必要があります。

該当する資格がどのような業務を専門的に行い、その権限はどうなのかを知っておくことで、

必要に応じて各士業の専門性を活かした、安全かつ確実な取引を提供できてこそ、

プロと呼べる不動産業者になりえるのではないでしょうか。

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こんにちは。
センチュリー２１長谷川の中山です。

不動産売却を思い立った時、まず何をしたらいいのでしょうか。
不動産売却を実際に動き出す前に、考えておきたいこと、情報収集しておくと役立つこと、などをまとめていきたいと思います。
よりよい条件で、スムーズに不動産を売却するために、ご自身の考えを整理してみましょう。

■売却の目的は？

• 　住み替え・・・広い住まい、良い環境の住まいへ住み替えたい
• 　　　　　　　　シニアライフを送るために駅近や高齢者住宅に住み替えたい　　など。
• 　資産整理・・・住居を処分したい、相続した住居を現金化したい　　など。
• 　経済的な事情・・・収入や生活の変化で、ローン返済ができない　　　など。
• 　家庭の事情・・・離婚に伴う財産分与などのため、マイホーム売却する　　など。
• 　投資物件の組み換え・・・複数の投資物件を売却し、一棟物件へ買い替えする　　など。

新年あけましておめでとうございます。

旧年中は格別のお引き立てをいただき、誠にありがとうございました。
当店は本年も、皆様により一層ご満足いただける店舗をめざします。
今後とも変わらぬご愛顧を賜りますようお願い申し上げます。

なお、新年は４日より営業いたしております。
皆様のご来店を心よりお待ち申し上げております。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　04年 元旦



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