みよし市の不動産売却はセンチュリー21長谷川,センチュリー21長谷川

こんにちは。
センチュリー２１長谷川です。
今回の動画は、専任媒介と一般媒介のどちらが良いか？についてです。

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こんにちは。
センチュリー２１長谷川の加藤です。

今回は、土地の売買の際に重要となる測量についてお話致します。
まず測量とは、土地の面積や高低差などを機械で測り、図面に表すことを言います。
現在の測量技術は、昔に比べて飛躍的に進歩しており、プロが測量すればほぼ正確な結果が出ます。

ただ測量には「現況測量」と「確定測量」の２種類があり、目的によって使い分けが行われています。

「現況測量」は、地形図作成のような広範囲の測量ではなく、あくまでも必要な場所について、現在の土地の状況をそのまま反映させただけの測量です。ブロック塀・建物・既存境界標等の現地に存在する地物を測り、対象土地のおおよその寸法・面積・高さを知りたいときにする測量です。土地境界については調査や確認を行わないため、算出される土地の面積は「現況面積」と呼ばれ、境界確認後の「確定実測面積」とは寸法や面積が異なってくることがあるため、現状の把握をするために行われます。

 また、土地境界に関しては、道路管理者や隣接土地所有者との立会を行いませんので、費用を安く抑えられ、作業も比較的短期間で終了するので、情報を早く知りたい時にはおすすめです。

一方、「確定測量」とは、土地家屋調査士などの資格者と隣地所有者と立合いのもと、境界点の合意・確認を得て行われる測量です。確認された境界点で測量した図面に、隣接地の所有者が署名・捺印したものが「確定測量図」となり、最も信頼されるものとなります。そのため不動産の売買には、「確定測量」が欠かせません。そして、測量の結果を登記することにより、法務局に備え付けの登記簿や公図に反映されます。
確定測量図は、専門家によって作成される信頼性の高い図面ですので、当然それなりに費用も時間も必要となります。

不動産の取引では、確定測量を実施するかどうか？実施する場合、依頼する土地家屋調査士さんは、売主様・買主様どちらの指定なのか？費用はどちらが負担するのか？等を契約書に記載することになります。

以上、測量についてのお話でした。

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　センチュリー２１長谷川は地域密着の不動産業者として、
　地域の情報を日々収集しております。
　不動産の売却・購入をお考えの方は、お気軽にご相談ください。


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こんにちは。センチュリー２１長谷川の中山です。

近年多発してきている大規模な台風や豪雨により、水災害が増えてきています。
不動産取引時においても、水害リスクに係る情報が契約締結時における重要な要素となっていることを受けて、重要事項説明時に水害ハザードマップにおける、取引の対象物件の所在地を説明することが義務化されています。
これから不動産を探される方はもちろん、現在お住まいの地域を確認することも今後の対応策に役立つと思います。


水害ハザードマップは、地域の水害リスクと水災害時の避難に関する情報（避難場所など）をその地域の住民に提供しているマップです。


水害ハザードマップには３つの種類があります。洪水ハザードマップ、雨水出水（内水）ハザードマップ、高潮ハザードマップです。


・洪水ハザードマップ・・・大雨によって河川が増水して、堤防が決壊するなどの氾濫が発生した
　場合に、浸水が想定される範囲と避難場所を示したマップ

・雨水出水（内水）ハザードマップ・・・大雨の時に下水管や水路からの浸水が想定される範囲と
　その程度を示したマップ。
　下水管などの容量オーバーによりマンホールなどからあふれることで発生する災害。

・高潮ハザードマップ・・・高潮により浸水が想定される範囲とその浸水の程度を示したマップ。


災害はいつ発生するかわからないため、平常時から有事に備えておくことが不可欠です。
自然災害から身を守るためのハザードマップで対象となる土地がどのような危険性を持っているか、事前にある程度情報を収集することが可能です。

ハザードマップはハザードマップポータルサイト　又は　市町村のホームページから検索できます。


不動産の売却・購入をお考えの方は、センチュリー２１長谷川までお気軽にご相談ください。


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　　　センチュリー２１長谷川
　　　みよし市黒笹いずみ３丁目1-3
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こんにちは。
センチュリー２１長谷川　です。
今回の動画は、相続放棄についてです。

相続について詳しく知りたい方は、こちらを　クリック　してください。

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こんにちは。

センチュリー２１長谷川　の加藤と申します。

本日は、契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いについてお話致します。

契約不適合責任と瑕疵担保責任にはいったいどのような違いがあるのでしょうか？

どちらも売買された不動産に瑕疵（かし）があった場合に、どこまで責任の追及を求めることができるのか？について書かれた契約書の中の条文なのですが、2020年4月1日に施行された改正民法の前の旧民法の伝統的な考え方によると、不動産は取替えのきかない「特定物」であり、隠れた欠陥があっても、売主は現物を買主に引き渡せば債務の履行を果たしたことになり、売主が修補する余地はないと考えていました。ただ、それでは対価を支払う買主にあまりに不公平なため、法律が債務不履行とは別に「瑕疵担保責任」という制度を設けて、買主に損害賠償請求と解除の２つの救済手段のみを与えたと説明されてきました。
しかし、不動産の売買契約を締結した当事者は、それが特定物であっても、当然に欠陥のない物件を想定していたはずであり、「特定物は修補する余地がなく、欠陥のある物を引き渡しても債務の不履行にはならない」という考え方には、現実の当事者の合理的意思や社会通念からかけ離れていると強い批判がありました。
そこで、2020年4月1日に施行された改正民法は、不動産のような特定物の引渡しについても、債務者は、単に現物を引き渡せば債務の履行を果たしたとはいえず、「契約の内容に適合した欠陥のない物を引き渡す債務を応負う」という理解を前提に売主の責任をすべて契約上の責任（債務不履行責任）に改めました。
これにより、売買契約において、買主に引き渡された目的物が「種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないもの」であるとき、買主は、売主に対し、契約に基づく本来の債務内容として、修補等の追完請求（改正民法562条）や、これに代わる代金減額請求（改正民法563条）が可能となりました。また、契約内容に適合しない物を引き渡しても債務の履行を果たしたことにはならないため、買主は、債務不履行の一般原則どおりに、損害賠償請求（改正民法415条）や解除（改正民法541条、542条）を求めることができるとされました。（改正民法564条）

従来の民法で物件に隠れた瑕疵（かし）があれば、買主は売主に責任追及ができることが、損害賠償請求と契約の解除の２種類だったものが、瑕疵担保責任であり、民法改正後の種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものがあれば買主は売主に契約不適合責任を追及でき、その内容は、追完（修補）請求・代金減額請求・損害賠償請求・契約の解除と４種類に増えたものが、契約不適合責任という言葉で表現されるようになりました。

以上、契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いについてでした。
法律の難しい言葉や意味は、なかなか理解が難しいと思います。
そんな時は、お気軽にセンチュリー２１長谷川にご連絡ください。

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こんにちは。
センチュリー２１長谷川　です。
今回の動画は、相続登記費用についてです。

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こんにちは。センチュリー２１長谷川の中山です。

現在不動産について絶賛勉強中の中山ですが、一つの地域にこんなにもの規制・法律があるのかと驚かされる日々です。
そんななんか、初めて耳にした「居住誘導区域」についてご説明したいと思います。

居住誘導区域とは・・・人口減少の中にあっても一定のエリアにおいて人口密度を維持することにより、生活サービスやコミュニティが持続的に確保されるべき区域。

ポイントとして、
　・人口減少においても一定のエリアにおいて人口密度を維持すること。
　・生活サービスやコミュニティを持続的に確保すること。
　・居住誘導区域内外にわたる良好な居住環境を確保すること。

つまりは人口密度が低下している都市において、一定のエリア内の人口密度を維持して生活サービス施設の維持を図ろうとしているものです。

これによって、居住誘導区域内外のエリアの居住環境を維持し、都市経営の最適化を図ろうとするものです。

生活サービス施設の維持には人口密度がかぎになってきます。
都市機能の維持には、都市機能ごとに周辺に一定の人口が必要とされています。
例えば、スーパーは１万人が必要とされています。

このように言葉は難しいですが、居住誘導区域とは、生活上一般的に住みやすい、人の集まる立地の良い居住地域を示しているのです。

不動産の売却・購入をお考えの方は、センチュリー２１長谷川までお気軽にご相談下さい。


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こんにちは。
センチュリー２１長谷川　です。
今回の動画は、相続税の還付についてです。

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こんにちは。

センチュリー２１長谷川の加藤と申します。

本日は、木造住宅の耐用年数と実際に住める年数との違いについてお話致します。

住宅には構造によって、耐用年数が定められています。

一般的に耐用年数というと法的耐用年数をさすのですが、木造住宅では２２年と定められています。ただ、法的耐用年数が２２年だからといって、木造住宅が２２年で住めなくなるわけではありません。

木造住宅の耐用年数には４つの種類がございます。

１． 法的耐用年数

　　これは、減価償却などの計算用です。家を建てたり、不動産を購入したりした場合、
　　建物に関しては、毎年減価償却する必要があります。
　　理由は、課税の公平性を担保するためです。
　　よって住宅の寿命とは、全く関係のない数字なのです。

２． 物理的耐用年数は工学的判断

　　これは、建物の構造材が物理的原因や化学的要素により劣化を伴う耐用年数であり、
　　工学的な判断をベースに決定される年数です。

　　しかし、建物を建てる業者や気候、木材の種類、メンテナンス状況によって、物理的原

　　因や化学的要素も異なるため、一概には言えません。

３． 経済的耐用年数は市場価値が反映

　　経済的耐用年数とは、物理的な面や機能的な面に市場価値を含めた耐用年数です。

　　住宅の市場価値には、立地・間取り・見た目・メンテナンスなどによって変わるため、
　　経済的耐用年数は需要があるかないかで長さが変わります。

４． 期待耐用年数は使用できる年数

　　期待耐用年数とは、通常の維持・管理で使用可能な範囲を表した耐用年数です。
　　期待耐用年数が使われる背景には、中古住宅の需要喚起のためや使用できる目安が分かる
　　ことで、消費者の購買意欲を高めることを狙いとしている数字です。

　　リフォームや修繕を行うことで期待耐用年数は変動します。

　　住宅の評価を正当に近いものにするための考え方です。

　実際の木造住宅の耐用年数は一般に３０年程度とされています。

　その理由は、主に３点ほどあげられます。

　その１．
　築後３０年程度で、家族構成が変わったり、生活環境が変わったりして間取り変更などの
　リフォームを余儀なくされるケースがあり、その際に建替えを選択する。

　
　その２．
　住宅設備の寿命が、およそ３０年程度となるため、バスルームやトイレのリフォームの際に
　建替えを選択する。

　
　その３．
　現在の耐震基準法による耐震診断を受けた際に、築後３０年以上の住宅の場合、
　耐震基準に適合しない場合。

　このように実際には居住できる木造住宅であっても、リフォームや修繕工事を選ばず、
　３０年程度で取り壊されて建替えられるケースがあるために、木造住宅の耐用年数は
　３０年とされているのです。

　ただ、最近の木造住宅は長期優良住宅の認定を受けて１００年を超える耐用年数を期待さ

　れているものも出てきています。木造住宅は、メンテナンスをきちんと行えば、
　長期間住むことができるのです。

　木造住宅を売却する際に一般的な簡易査定（机上査定）を行うと、木造住宅で

　２２年以上の建物は、建物評価額が付かない査定が出てきます。

　なので、実際に売却に関わる不動産業者と建物のアピールポイントを話あった上で販売価

　格を決めることをお勧め致します。

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今回の動画は、相続財産遺留分についてです。

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