みよし市の不動産売却はセンチュリー21長谷川,センチュリー21長谷川

こんにちは。

センチュリー２１長谷川　の加藤です。

本日のテーマは、不動産を売却する際の査定はどこを見るのか？についてです。

不動産の査定には、大きく分けて「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定（現地査定）」があります。

簡易査定は、大体の場所や築年数・間取りなどに応じて住宅価格の相場があり、その相場から価格が決定されます。

インターネット上で依頼できる一括査定などは、この部類に入ります。

家の売却などを迷っている時や目安を知るのには、こちらが向いています。

ただし、こういった机上査定ですと極端に高い査定を出してくる不動産業者もありますので要注意です。

訪問査定ではどこを見るのでしょうか？

売主さんから仕事の依頼を頂けるかどうかの大切なポイントですので、不動産業者も真剣に価格を出してくるでしょう。

訪問査定では、売主さんと仲介業者立ち会いの元、確認しながら査定します。

住宅は、同じ築年数でも、設備の状態や方角、立地条件等をひとつひとつ比較することで、価格差が出てきます。

こういった細かい条件を価格に反映させることができるのが訪問査定のメリットであり、本格的に売却を考える場合、

必ず実施致します。

ですから、きちんとした査定金額を算出してもらうには数日間の時間を見ておきましょう。

それでは、不動産業者は土地・建物のどこをポイントにして見ているのでしょうか？

建物価格は、新築の価格を査定し、次に経過年数に応じて建物価格を下げていく方法をとります。

耐用年数は、居住用の木造建築は22年、鉄筋コンクリート造なら47年と定められており、耐用年数に近いほど

査定価格は、低くなることが多いです。

土地は周辺土地相場が基本となり、整形地であるかも影響します。

土地・建物のチェックポイントとしては、
（１）敷地の形状と住宅とのバランス：正方形が理想で、使用しやすい長方形であればOKです
（２）室内のインフラ：上下水道の状況やオール電化、ガスなどの状況
（３）住宅の状況：傾きや地盤沈下がないかどうか、外壁にひび割れがないかなど
（４）内装の概要と間取り：壁紙や床材などの概要や間取りの使いやすさなどの確認

以上があげられます。

次に周辺環境をチェック致します。

ポイントとしては、
（１）敷地の境界：隣家との距離や境界線がはっきり確認できるか
（２）越境物の確認：境界からはみ出しているものがないか
（３）道路幅員：接地している道路との距離。２ヶ所以上接地している場合は両方換算します。
（４）近隣の環境：日当たりや電線の有無・高架橋などの日陰になっていないか
（５）騒音やにおい：家の前にゴミ置き場がある、排水路の近くに家がないかなど
（６）治安：郊外で溜まり場になってしまうコンビニは敬遠されるが、
　　　商店風の付き合いがあるコンビニは住宅街で重宝されるなど

以上、目安として挙げさせていただきました。

住宅の状況や周辺環境などは、すぐに変わったりしないので査定額を大きく変動させることはありませんが、

査定価格には、社会情勢や株価・ローンの金利状況など不動産需要の増減で差が出る場合もあります。

売却するタイミングも意外と重要になりますので、ご注意ください。


不動産を売却する際の査定は、

どうか　センチュリー２１長谷川　にご依頼下さい。

親切・丁寧をモットーにご対応致しますので、よろしくお願い致します。

＜お問合せ＞
センチュリー２１長谷川

みよし市黒笹いずみ３－１－３

TEL 0561-36-5620　FAX 0561-36-5621

こんにちは。

センチュリー２１長谷川　の加藤です。

本日は、売却した不動産に利益が出たかどうかをどのように調べたら良いのかをお話致します。

まず、課税対象となる譲渡所得を求めます。

譲渡所得は、例えば3000万円で購入した自宅を4000万円で売却した場合の差額の金額（1000万円）ではなく、

売却代金（4000万円）からその物件を買った時の価格（3000万円）と諸費用、

それに売った時の諸費用を差し引いて算出します。

税法上は、「収入金額から取得費と譲渡費用を控除した金額」とされています。

つまり、不動産を譲渡した場合の譲渡所得の計算式は以下のとおりです。

譲渡所得＝収入金額（譲渡価格4000万円）－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

ここで注意が必要なのは、取得費の金額です。3000万円で購入した自宅なのですが、

取得費とは、売った不動産を買ったときにかかった費用のことですので、

具体的に言うと売った不動産を購入したときの代金や建築代金のほか、購入するときにかかった

仲介手数料や税金、リフォームなどの増改築にかかった費用、一定のローン利子などです。

取得費の扱いは、土地と建物とで異なります。

土地の場合は、買った時の購入代金や手数料などの合計が取得費になりますが、

建物は購入代金や建築代金、手数料などの合計額がそのまま取得費になるわけではありません。

建物は、使用したり、期間が経過することによって価値が減少していくため、

購入代金から価値の減少分（減価償却費相当額）を差し引く必要があるのです。

減価償却費の償却率は、建物の用途や構造で異なりますので調べなければなりません。

そのため、3000万円で購入した自宅がマンションや建売一戸建ての場合、

まず土地の金額と建物の金額に分ける必要があります。

売買契約書に詳細が記入されている場合は、良いのですが、合算して表記されている場合はわかりづらいかと思います。

それぞれの価格を割り出す方法は、以下のとおりです。

（１）住宅価格にかかった消費税から建物価格を逆算する
（２）標準的建築価格により建物価格を計算する
（３）土地と建物の固定資産評価額の比率で按分する
（４）不動産鑑定士の鑑定価格などから求める

このうち（１）の方法が一番わかりやすく、住宅価格が3000万円で消費税（税率8％）が120万円だったとすると

建物価格（税抜き）：120万円÷8％（0.08）＝1500万円

建物価格（税込み）：1500万円＋120万円＝1620万円

土地価格　　　　　：住宅価格3000万円－建物価格（税込み）1620万円＝1380万円

以上のような計算で割り出せます。

この場合、建物価格（1500万円）を減価償却し、土地の価格、その他もろもろの費用を足して取得費を求めます。

取得費を計算するときに、一番わかりずらいのは、建物を減価償却した費用を出さなけばならないことだと思います。

今回の例ですと、建物の経過年数にもよりますが、よっぽどのことがない限り、売却したことで利益が出ることに

なり、所得税が発生し、確定申告で納税することになるでしょう。

ただ、自宅やセカンドハウスの売却であれば、特別控除の対象になるケースも多く、

納税が不必要になる場合もあるかと思います。

このように、売却した不動産に利益が出たかどうかを知ることだけでも結構大変な作業になります。

そんなときは、お気軽にセンチュリー２１長谷川にご連絡ください。

きっとお力になれると思います。よろしくお願い致します。


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取引事例比較法

取引事例比較法について解説しています。


私は東京にマンションを持っているのですが、

こんにちは。

センチュリー２１長谷川　の加藤と申します。

不動産の売却が無事に済むと、売却により利益が出た場合、売却した翌年の申告時期に確定申告が必要となります。

確定申告するの？

会社員の方は、確定申告になじみが無いかと思います。

不動産を売却した時の税金は、給与など他の所得とは、切り離して課税されます。（これを分離課税といいます。）

申告期間は、不動産を売却した翌年の2月１６日から３月１５日で、

売却した時にかかるのは、所得税・復興特別所得税と住民税です。

このうち確定申告が必要なのは、所得税で、住民税は、所得税の申告に基づいて翌年度分に課税されることになるので、

利益が大きいと、翌年度分の住民税も金額が高くなるということになります。

確定申告に必要な添付書類は、次の４種類になります。

１．譲渡所得の内訳書
　　譲渡した不動産の概要や売却金額、支払った費用などを記載した書類。
　　売却後に税務署から売主さんに送られてくるので、記入して確定申告書に添付してください。

２．譲渡時の書類
　　売却したときの売買契約書のコピーや売買代金受領書のコピー、

　　固定資産税精算書のコピー、仲介手数料などの領収書のコピーなど。

３．取得時の資料
　　売却した不動産を取得したときの売買契約書、固定資産税精算書、仲介手数料の領収書などのコピー、
　　増改築時の請負契約書や領収書のコピーなど。

４．売却した土地・建物の全部事項証明書
　　法務局（登記所）で入手できます。「3000万円控除」「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」
　　の申告では原本の提出は不要です。


それでは、自分が売却した不動産に利益が出たかどうかをどのように計算するのでしょうか？

長くなりますので、次回にお話しすることにします。

不動産に関する、お悩みや疑問、何でも構いません。

センチュリー２１長谷川　にご連絡ください。

お話をお伺いいたします。


センチュリー２１長谷川

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TEL 0561-36-5620　FAX 0561-36-5621

原価法

原価法の算出方法について解説しています。


広島の実家の一戸建てを売却しようと思うのですが、
査定って、どうやるのでしょうか？

こんにちは。

センチュリー２１長谷川　の加藤です。

本日、販売専用ホームページに　みよし市中古マンション物件情報として　野村ヒルズ参番館を掲載致しましたので

どのような感じで紹介されているのかを、見てみたい方はこちらからどうぞ。（ここをクリック）

さて、今回は、不動産売却にかかる費用についてお話致します。

売却にかかる費用は、ざっと次の５項目に分類されます。

（１）仲介手数料

（２）印紙税　（売買契約書に課税されます。）

（３）登記費用　（抵当権抹消などの費用、司法書士報酬）

（４）測量費、解体費、廃棄物処分費　などその他必要に応じて支払う費用

（５）引越し費用

１．仲介手数料

売却が成立した時に不動産業者に支払う成功報酬で上限は３％＋６万円＋消費税になります。

支払い金額とその時期は、媒介契約の際に確認することになります。

一般的に売買契約締結時に半額、物件の引き渡し時（決済時）に半額支払うことが多いです。

例えば、売買価格が3000万円の場合

仲介手数料＝3000万円×3.3％＋６万6000円＝105万6000円　になります。

２．印紙税

家や土地を売買する時にかかる税金として、印紙税があります。

これは、売買契約書に印紙を貼って消印をすることで、納税したとみなされる税金です。

印紙の金額は、物件の売買価格によって変動しますので注意が必要です。

税額は2022年3月31日まで軽減措置が実施されており、

売買価格が1000万円超5000万円以下の場合は１万円、5000万円超1億円以下の場合は３万円となっています。

３．登記費用

不動産を売却する時には、所有権を買主さんに移転する「所有権移転登記」が必要となります。

その際の登記費用は、通常買主さんの負担で行われます。

ただ、所有者の住所が登記簿に記載されたものと住民票の現住所が違う場合や、住宅ローンが残っていた場合は、

「抵当権抹消登記」などが必要となりますので、その部分は売主さんの負担で行います。

抵当権抹消の手続きには、登録免許税のほか、司法書士さんに支払う報酬がかかります。

４．測量費、解体費、廃棄物処分費　などその他必要に応じて支払う費用

これらの費用は、不動産業者に依頼すればおおよその金額は教えてもらえます。

専門会社も紹介してもらうことはできますが、自分で探して依頼したほうが安く済むケースもありますので、

どちらにするかを選択すれば良いかと思います。

５．引越し費用

物件の売買契約を結んでから引き渡し日までに、引越しをしなければなりません。

次に住む家が決まっている場合は、問題ないのですが、仮住まいに引越す場合は、

２回分の引越し費用がかかることになりますので、準備が大切です。

以上、不動産売却にかかる費用の説明でした。

全体の注意点としましては、不動産を売却した時に入ってきたお金で支払えるものは良いのですが、

仲介手数料の半額や印紙税・登記費用など売却したお金が入ってくる前に必要なお金がありますので、

確認が必要となります。

こういった不動産に関する、ご質問等がございましたら、お気軽にご連絡ください。

センチュリー２１長谷川

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不動産の売却依頼

媒介契約について解説しています。


不動産の売却の依頼をしようと思ったら、どう言う手続きを取ったら良いでしょうか？

こんにちは。

センチュリー２１長谷川　の　加藤です。

今回は、不動産買取についてお話致します。

不動産買取については、弊社のホームページ上でも要点について掲載しております。

ご興味のある方は、まずそちらをご確認ください。（確認する場合は、こちらをクリック）

では、実際に不動産業者に買取を依頼する場合、どのような点に注意すれば良いのでしょうか？

不動産を売却する際の選択肢として、仲介をお願いする場合もあれば、買取をお願いする場合もあると思います。

今ですと、リースバックも選択肢の１つに加えられるかと思います。

こうなると、どれを選択したら良いのかがわからなくなってしまいますよね。

なので、仲介・買取・リースバックの３種類の特徴を整理して、

売却しようとしている自分の家や土地がどれに向いているのかを考えてみましょう。

まず、仲介の特徴ですが、仲介を選択した場合のメリットは買取よりも値段が高く売れる可能性があるということです。

立地が良かったり、築浅の建物だったりする物件は、人気もありますので相場よりも高い金額で売却できるかもしれません。

ただ、売却してお金が入ってくるまでの期間がある程度かかりますので、すぐに現金化したい方には向いていません。

あと、不動産業者への仲介手数料は、当然かかりますし、契約不適合責任（１～３ヶ月が多い）が生じます。

不動産業者は、売却するために広く情報を公開しますので、売却の事実が知られてしまいます。

買取の場合はどうでしょうか。

不動産業者が直接買い取りますので、仲介手数料がかかりません。この場合契約不適合責任も免除されます。

売却期間も仲介に比べて短くて済みますし、売却の事実も知られることはありません。

ただ、売却価格が市場価格よりも１割～３割安くなると言われています。

なので、築年数が古かったり、立地が良くない場合は業者買取がオススメです。

あと、広い土地や住んでいない家を相続して税金のために現金が必要な場合も買取が良いのではないでしょうか？

最近耳にするリースバックの説明は、弊社のホームページにて分かりやすくマンガで紹介されていますので、

見てみて下さい。（見てみる場合は、こちらをクリック）

以上、センチュリー２１長谷川ではいろいろな売却方法でお客様のサポートを致しております。

ご興味のある方は、お気軽にお問合せ下さいませ。ご連絡をお待ちしております。



センチュリー２１長谷川

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契約の解除について

契約が解除となった時、手付金や仲介手数料はどうなるのかについて解説しています。


友達から、不動産契約をキャンセルしたって言う話を聞いたんですけども
キャンセルする事も出来るのですか？

はい、残念乍ら、契約の成立後に解除となるケースが稀に有りますね。

こんにちは。

センチュリー２１長谷川　の加藤です。

今回は、売主さんがお願いする不動産業者を決めた後どうすれば良いのかをお話し致します。

家を売る為の次の段階としては、「おたくの会社に売却をお願いすることにしました。」

という売主さんの意思確認の意味も含めて、選んだ不動産業者と媒介契約書を交わします。

媒介契約書とは、簡単に言うと不動産業者が家を売りに出す金額の確認や売却のための営業活動内容、

家が売れた時の成功報酬についてなど、売主さんと不動産業者の約束事が書かれているものです。

ただ、媒介契約には専属専任・専任・一般の３種類があります。

お願いしたい不動産業者が何社もある場合は、一般の媒介契約を結ぶことになります。

この場合、お願いするすべての不動産業者と契約を結ぶことになりますので、

売主さんの時間と手間がすごく取られてしまいます。

媒介契約した後も物件確認の連絡や内覧の際の応対など、まだ売却活動が始まったばかりなのに疲れてしまうでしょう。

他にもインターネットに複数社から情報が出たりして、売却する家の印象を悪くしてしまうケースも見られます。

専任媒介契約はどうでしょうか？

専任というくらいですので、契約できるのは１社です。

専任媒介契約を結んだ会社には、守らなければならない業界のルール（宅建業法）があり、

売主さんにとっても安心できるような契約内容になっています。

自分の家がどのように販売活動されているのかを報告書として知ることができたり、、

他の不動産業者からの問い合わせや内覧を代行致しますので、売主さんの手間はかなり省けるでしょう。

専任媒介契約は、不動産業者にとっても責任重大ですので、まさに腕の見せ所といった感じではないでしょうか。

あと媒介契約は、通常３ヶ月毎の契約なので、もし、きちんと活動してくれない不動産業者であれば、

契約を打ち切ることができます。

専属専任と専任の違いは、売主さんが自ら買主を見つけて契約ができるか、できないかという事が

大きな違いですので、市場で行われている媒介契約は、専任媒介契約が圧倒的に多いかと思います。

お願いする不動産業者を決めたら、どの媒介契約を結ぶのかを決めて連絡をすると良いでしょう。

弊社を選んで頂ければ、喜んで頂けるよう頑張って販売活動を致します。

みなさまからのご連絡をお待ちしております。


センチュリー２１長谷川

みよし市黒笹いずみ３－１－３

TEL　0561-36-5620　FAX 0561-36-5621